Was ist die Dritte Welle?

Was ist die Dritte Welle in der Telekommunikationsinfrastruktur?

In der Ökonomie bezieht sich die Arbeitsteilung auf die Trennung von Aufgaben innerhalb eines Wirtschaftssystems oder einer Organisation, die es den Beteiligten ermöglicht, sich zu spezialisieren. Die Spezialisierung im Bereich der Telekommunikationsinfrastruktur kam erstmals Mitte der 1990er Jahre in den Vereinigten Staaten auf, als die Führungskräfte von drei Unternehmen (American Radio, Castle Towers und Steve Bernstein Associates) den Wert der Nutzung des Potenzials von Sendemasten durch den Verkauf von Flächen an mehrere Mieter erkannten. Alle drei Unternehmen gründeten Turmgesellschaften, die noch heute bekannt sind: American Tower, Crown Castle und SBA Communications.

Die verborgene Stärke der passiven Infrastruktur

In den Vereinigten Staaten haben die Mobilfunknetzbetreiber (MNOs) bald erkannt, dass es ihr Geschäft ist, Sprache und Daten zu verkaufen, und dass die passive Telekommunikationsinfrastruktur nicht wirklich zu ihrem Kerngeschäft gehört. Unabhängige Tower-Unternehmen, für die die Verwaltung der passiven Telekommunikationsinfrastruktur ein Kerngeschäft ist, verfügen in der Regel über mehr Erfahrung bei der Ermittlung von Effizienzsteigerungen und der Senkung der Betriebsausgaben (OPEX). Darüber hinaus haben Tower-Unternehmen tendenziell niedrigere Kapitalkosten als Mobilfunknetzbetreiber und sie verfügen über ein größeres Verhältnis von gemeinsam genutzten Standorten auf ihren Masten. EY-Parthenon hat gezeigt, dass ein typischer Point of Presence (PoP), der von einem unabhängigen Tower-Unternehmen verwaltet wird, 46% effizienter ist als ein von einem Mobilfunkbetreiber verwalteter.

Alle drei großen US-MNOs haben ihre passive Infrastruktur veräußert. Infolgedessen haben alle großen Mobilfunknetzbetreiber in den USA ihre Masten an Infrastrukturunternehmen verkauft (oder verpachtet): 2012 zahlte Crown Castle 2,4 Milliarden Dollar an T-Mobile für ein langfristiges Geschäft, das 7.200 Masten umfasste (einige verkauft, einige verpachtet). In ähnlicher Weise zahlte Crown Castle 2013 an AT&T 4,85 Milliarden Dollar für eine langfristige Vermietung von 9.100 Masten. Im Jahr 2015 zahlte American Tower an Verizon Wireless 5,1 Milliarden Dollar für eine langfristige Pacht von 11.300 Masten. Viele kleinere Geschäfte wurden ebenfalls abgeschlossen.

Europa hat nachgezogen. In den letzten Jahren haben auch die europäischen Mobilfunknetzbetreiber mit dem Verkauf begonnen. Einige haben mit dem (weniger effizienten) Schritt der Gründung von MNO-kontrollierten Mastunternehmen begonnen (Deutsche Funkturm, Telxius, Vantage, TOTEM). Aber andere haben den „Sprung“ zur vollständigen Spezialisierung gewagt. In Spanien zum Beispiel haben die Mobilfunkbetreiber (Telefonica, Yoigo, Masmovil und Orange) in den letzten zehn Jahren fast 8.000 Türme an Cellnex verkauft. In Frankreich hat Bouygues mehr als 6.000 Türme an Cellnex und FPS Towers verkauft, und Iliad hat 70% seines Turmportfolios an Cellnex verkauft. In Italien verkaufte Wind 7.400 Türme an Cellnex, und CK Hutchison verkaufte weitere 8.900 Türme an Cellnex. In Großbritannien hat Cellnex kürzlich Arqiva sowie 6.000 Masten von CK Hutchison übernommen.

Drei Wellen in der Telekommunikationsinfrastruktur

Man kann sich diese Entwicklungen als „Wellen“ vorstellen. Die erste Welle wäre der anfängliche Aufbau von Netzen durch die Mobilfunknetzbetreiber selbst. Die zweite Welle wäre der Verkauf der passiven Infrastruktur an Tower-Unternehmen.

Die dritte Welle begann ebenfalls in den Vereinigten Staaten. Wireless Capital Partners (WCP), der erste US-Telekommunikations-Aggregator für Erbpachtverträge, wurde 2001 gegründet. Unison Site Management (Unison) folgte bald darauf, im Jahr 2003. Unison verbesserte das Modell von WCP dahingehend, dass Unison anfing, „Telekommunikationsdienstbarkeiten“ anstelle von einfachen Pachtrechten zu erwerben (und es stellte sich heraus, dass Telekommunikationsdienstbarkeiten, bei denen es sich um stärkere Eigentumsrechte handelt, in den Jahren 2009-2010 während der so genannten Großen Rezession besser liefen). Herr Overman, damals ein internationaler Anwalt für Steuerrecht und strukturierte Finanzierungen, unterstützte 2004, im selben Jahr, in dem die Communications Capital Group (heute TowerPoint) gegründet wurde, erstmals ein Unternehmen namens MD7 beim Einstieg in die Standortpachtaggregation. Telecom Lease Advisors (jetzt Lease Advisors) wurde im Jahr 2008 gegründet. Schließlich gründete Herr Overman 2009 Wireless Infrastructure Partners (WIP), und 2010 folgte Landmark Dividend.

Mobile Site Lease Investing im US-Stil weltweit

Herr Overman und sein Team bei WIP haben das Mobile Site Lease Investing nach amerikanischem Vorbild internationalisiert. Nachdem Herr Overman und das von ihm gegründete Unternehmen WIP in den Vereinigten Staaten etwa 1.000 Investitionen in die Vermietung von Mobilfunksendeanlagen abgeschlossen hatten, führten sie die Mobilfunksendeanlagen nach amerikanischem Vorbild zunächst auf internationaler Ebene zusammen. Dies war ein logischer Schritt, denn der Wettbewerb zwischen den amerikanischen Leasing-Aggregatoren drückte die Margen. Die Aggregatoren konkurrierten um etwa 300.000 Standorte in den Vereinigten Staaten, aber der internationale Markt, der mehrere Millionen Standorte umfasste, war weitgehend unerforscht. Außerdem war Herr Overman ein europäischer Staatsbürger mit doppelter Staatsbürgerschaft, der in den Niederlanden geboren und aufgewachsen war (eine der offensten und multikulturellsten Gesellschaften der Welt), aber seine Ausbildung in den Vereinigten Staaten absolviert hatte (an der Georgetown Law School und der dortigen School of Foreign Service).

Herr Overman wandte den Ansatz von WCP an, Erbpachtgrundstücke in Ländern mit Gewohnheitsrecht (Australien, Kanada, Großbritannien) zu kaufen, in denen es keine „Grunddienstbarkeiten“ im Sinne von Unison gibt. In Ländern des Zivilrechts (Frankreich, Spanien, Italien, Mexiko, Brasilien, Chile und Kolumbien) ersetzte er die Grunddienstbarkeiten durch das (ursprünglich römische und altbewährte) Konzept der Nießbrauchrechte. Andere Rechtsordnungen erforderten einen individuelleren Ansatz. Herr Overman überwachte die Investitionen in etwa 6.000 Standorte in 20 Ländern in weniger als einem Jahrzehnt. Landmark Dividend and Lease Advisors folgte Herrn Overman nur in englischsprachigen Ländern (Kanada und Australien). Aber überall sonst auf der Welt hatte und hat Herr Overman wenig oder gar keine Konkurrenz. Bei TIP ist Herr Overman weiterhin innovativ und expandiert in neue Märkte wie Dänemark und die Tschechische Republik, wobei weitere Länder und Anlageklassen bereits geplant sind.

Turmgesellschaften als Ausstiegsstrategie

Obwohl die Dritte Welle sowohl für Mobilfunknetzbetreiber als auch für Turmunternehmen neu war, wurden Turmunternehmen schnell zur „Ausstiegsstrategie“ für Mietaggregatoren. American Tower kaufte 2011 von Unison 1.800 Mietbeteiligungen an Standorten (und Unison zog sich aus dem Bereich zurück). Crown Castle kaufte 2012 2.300 von WCP (und WCP ist ebenfalls nicht mehr aktiv). InSite Wireless Group erwarb Lease Advisors im Jahr 2014 und wurde anschließend von American Tower im Jahr 2020 übernommen. Landmark Dividend wurde im Jahr 2021 von Digital Bridge übernommen.

Telekommunikationsinfrastrukturpartner wieder an der Spitze

Der Erwerb von mehr als 6.000 Mietverträgen für Mobilfunkstandorte durch Herrn Overman und seine Teams ermöglichte den Investoren von WIP den Börsengang im Jahr 2020. Herr Overman gründete Telecom Infrastructure Partners (TIP) im Februar 2020. Er bemühte sich sofort um die erforderliche Kapitalzusage, um die Dritte Welle zu ihrem logischen Abschluss zu bringen (350 Mio. $ Eigenkapital, die TIP in Kombination mit Fremdkapital weit über 1 Mrd. $ zur Verfügung stellen werden). Nach einem 18-monatigen Sabbatical nahm Herr Overman am 1. September 2021 die Geschäftstätigkeit von TIP auf.

Die Spezialisierung ist das logische Ergebnis der dritten Welle

Die logische Schlussfolgerung der Dritten Welle ist natürlich eineweitere Arbeitsteilung und Effizienz. Vor einigen Jahren sagte ein leitender Angestellter von American Tower, mit dem Herr Overman über von Mietern gesponserte Investitionsprogramme für Standorte in ganz Lateinamerika verhandelte, es am besten: „Die Mobilfunkbetreiber sollten sich auf Sprache und Daten spezialisieren, die Turmunternehmen sollten sich auf Stahl spezialisieren und die Aggregatoren für Grundstückspacht sollten sich auf Land spezialisieren.“

Das Problem bestand darin, dass die Investoren für die Verpachtung von Mobilfunkstandorten das mit Stahl verbundene „Upside“ suchten, anstatt zu erkennen, dass Investitionen in die Verpachtung von Mobilfunkstandorten den „Triple Net“-Verpachtungen in anderen Anlageklassenähneln: Während Turmunternehmen ihre Aktienkurse durch Wachstum halten (organisch, indem sie die Mobilfunknetzbetreiber zu höheren Pachtpreisen drängen und zusätzliche Mieter aufnehmen, sowie durch Fusionen und Übernahmen), hat ein gut geführter Pachtaggregator eine vollständige „Zielkongruenz“ mit seinen Pächtern, den Mobilfunknetzbetreibern und Turmunternehmen. Beide Parteien streben langfristige, vorhersehbare, „anleiheähnliche“ Mietströme an.

TIP ist darauf vorbereitet, zu 100% kontrolliert zu werden

Aus diesem Grund ist TIP bereit, sich zu 100% von seinen Mietern, den Mobilfunknetzbetreibern und Turmgesellschaften, kontrollieren zu lassen. Unser Geschäftsmodell besteht darin, in Mietverträge für Mobilfunkstandorte zu investieren, „wie wir sie finden“. Wir sind keine Risikokapitalinvestoren, die versuchen, die Rendite einer begrenzten Tranche von Investitionen durch aggressive Neuverhandlungen zu maximieren. Stattdessen bauen wir ein hochwertiges, globales Portfolio mit langfristigen, vorhersehbaren Cashflows auf – wie eine Anleihe, nicht wie eine Aktie. TIP ist bereit, auf jede Gelegenheit zur Neuverhandlung zu verzichten, indem es mit seinen Mietern erweiterte Mietverträge (oder Rahmenmietverträge) abschließt, die mit der Investition von TIP zusammenfallen. Das bedeutet, dass Mobilfunknetzbetreiber und Turmunternehmen die Preise und Betriebsbedingungen erhalten, die sie wünschen – ohne sich um Neuverhandlungen kümmern zu müssen. TIP wird eine angemessene Rendite anstreben, über die es vollkommen transparent sein wird.

Nebenbei bemerkt ist dieser Ansatz identisch mit dem von WCP, Unison und Landmark Dividend verfolgten Ansatz. Die US-amerikanischen Mobilfunknetzbetreiber haben mit diesen Pachtaggregatoren zusammengearbeitet, um sich strategische Standorte zu vorhersehbaren Bedingungen zu sichern. Es macht keinen Sinn, dass ein Investor für die Vermietung von Standorten aggressiv mit großen, börsennotierten und gut kapitalisierten Pächtern verhandelt. Noch weniger Sinn macht es, dies über viele Gerichtsbarkeiten auf mehreren Kontinenten zu tun.

Drei Beispiele für die dritte Welle

TIP wird die Erfolgsbilanz von Herrn Overman fortsetzen und verbessern, indem es unabhängig und in schnellem Tempo Mietverträge für Mobilfunkstandorte (und mobile Vermittlungsstellen, DAS und Datenzentren) erwirbt. TIP ist jedoch gut positioniert, um Mobilfunknetzbetreibern und Turmunternehmen zu helfen, sich weiter zu spezialisieren und so die Dritte Welle zu vollenden. Hier sind einige Beispiele:

1: Vom Mieter gesponserte Pachtprämien-Programme

TIP kann dazu beitragen, eine „Win-Win-Situation“ zwischen Immobilieneigentümern einerseits und Mobilfunknetzbetreibern und Infrastrukturunternehmen andererseits zu schaffen. Der Grund dafür ist, dass TIP in der Lage ist, den Immobilieneigentümern im Voraus beträchtliche Mietprämien zu zahlen, die NICHT von der Neuverhandlung des Mietvertrags bei der Erneuerung des Standorts abhängen. Stattdessen macht sich TIP die Tatsache zunutze, dass der Immobilieneigentümer mit einem „binären Risiko“ konfrontiert ist: Entweder wird die Miete für den Mobilfunkstandort gezahlt („1“) oder er wird gekündigt („0“). TIP ist natürlich mit einem Portfoliorisiko (und nicht mit einem binären Risiko) konfrontiert: Wenn ein bestimmter Mietvertrag für einen Standort gekündigt wird, ist TIP durch Tausende anderer Mietverträge abgesichert. Logischerweise bedeutet dies, dass es immer einen Auszahlungspreis gibt, der sowohl für TIP als auch für den Grundstückseigentümer attraktiv ist. In einer rationalen Welt sollten 100% der Grundstückseigentümer verkaufen! Die Attraktivität von Pachtprämien hat sich auf dem Markt bestätigt, denn weltweit wurden mehr als 25.000 Investitionen in Standortpachtverträge getätigt.

Der Mobilfunknetzbetreiber oder das Infrastrukturunternehmen gewinnt in diesem Szenario am meisten, weil TIP bereit ist, einen verbesserten Mietvertrag (oder eine Vereinbarung über mehrere Standorte, MSA) abzuschließen, der dem Mobilfunknetzbetreiber die gesamte gewünschte betriebliche Flexibilität bietet (z. B. „Nutzungserweiterung“ und „Erweiterung der Räumlichkeiten“ zur Unterstützung des 5G-Rollouts), zusammen mit angemessenen Mietnachlässen. Der Mobilfunknetzbetreiber oder das Infrastrukturunternehmen kontrolliert TIP und den Immobilieneigentümer zu 100 %, da der erweiterte Mietvertrag oder MSA an die Investition von TIP gebunden ist. TIP wird nie die Möglichkeit haben, neu zu verhandeln – und der Mobilfunknetzbetreiber oder das Infrastrukturunternehmen wird immer noch in der Lage sein, bei Bedarf zu kündigen.

2.: Der Ausweg aus der Sackgasse, die sich aus dem UK Electronic Communications Code 2017 ergibt

In Großbritannien sollte die Reform des Electronic Communications Code (ECC) dazu beitragen, eine flächendeckende Versorgung und höhere Kapazitäten zu erreichen – insbesondere in Bezug auf 5G. Die Mobilfunkbetreiber haben den Kodex genutzt, um (manchmal drastische) Mietsenkungen zu erreichen, und die Immobilienbesitzer haben sich gewehrt.

Wir haben bereits mehr Gerichtsentscheidungen unter dem Kodex 2017 gesehen als in den gesamten 30 Jahren, in denen der vorherige Kodex in Kraft war, und das Gericht hat vor Verzögerungen gewarnt. Die Regierung untersucht, ob Änderungen notwendig sein könnten, aber die Law Society erklärt, dass Änderungen am Kodex und an den Verfahren unzureichend sind.

Ofcom rät, dass die Parteien eine Einigung anstreben sollten, und wir von TIP glauben, dass wir dabei helfen können. Mehr als 25.000 Investitionen in Standortpachtverträge weltweit haben gezeigt, dass Eigentümer von Mobilfunkstandorten Pachtprämien mögen. In Großbritannien wurden bereits Tausende von Pachtprämien gezahlt. Wie bereits erwähnt, hängt die Bereitschaft von TIP, erhebliche Pachtprämien zu zahlen, NICHT von künftigen Pachterhöhungen ab. Wir sind sogar bereit, Mietsenkungen zu akzeptieren, wie sie von der neuen ECC vorgesehen sind. Unser Geschäftsmodell basiert auf langfristigen, vorhersehbaren, „anleiheähnlichen“ Cashflows, unabhängig von ihrer spezifischen Beschaffenheit. Unsere Rendite hängt NICHT von zukünftigen, ausgehandelten „Upside“ ab.

Wir haben auch KEINE Position gegenüber der neuen ECC eingenommen, so dass wir dazu beitragen können, die „Sackgasse“ zwischen den Standorteigentümern auf der einen Seite und den Mobilfunkbetreibern und Infrastrukturunternehmen auf der anderen Seite zu überwinden. Dank unserer niedrigen Kapitalkosten können wir den Standorteigentümern erhebliche Pachtprämien zahlen und gleichzeitig den MNOs und Infrastrukturunternehmen die Vorteile bieten, die sie im Rahmen der neuen ECC anstreben.

TIP ist ein reiner Vermittler und ist bereit, sich zu 100% vertraglich kontrollieren zu lassen. Unsere Aufgabe ist es, das Kapital bereitzustellen, um „aus der Sackgasse herauszukommen“.

3: Verkauf von Grundstücken und Infrastruktur – Leasebacks

Das Sale-and-lease-back-Verfahren ist ganz einfach. TIP erwirbt die Rechte an einer Immobilie, sei es als freehold oder über ein headlease oder usufruct. TIP verpachtet die Immobilie dann an den MNO zurück, der die 100%ige Kontrolle über TIP behält.

Der MNO verwendet die Erlöse nach Belieben für profitable „Kernaktivitäten“, wie z.B. die Einführung neuer Technologien. Die Sale-Leaseback-Finanzierung bietet viele Vorteile:

• Erzielen Sie frühere Kapitalausgaben (CapEx) und behalten Sie gleichzeitig die 100%ige Kontrolle;
• Sie erhalten 100% des Vermögenswerts (keine Beleihungsquote);
• Verbessern Sie den Verschuldungsgrad und vermeiden Sie das Auslösen von Schuldverpflichtungen;
• Flexibler als eine Fremdfinanzierung (10-30 Jahre Laufzeit);
• Verwandeln Sie einen abschreibungsfähigen Vermögenswert in Bargeld.
• Schützen Sie den Vermögenswert vor unabhängigen Drittkäufern.

Der MNO behält die vollständige Kontrolle über den Vermögenswert. TIP ist eine rein finanzielle Gegenpartei, kein Konkurrent. Unsere Leasingvereinbarungen sind „Triple-Net“ und „anleiheähnlich“. Der MNO legt die Preise, Bedingungen und Konditionen fest – es gibt keine Neuverhandlungen. Monetarisieren:

• Masten;
• Mobile Vermittlungsstellen (MSCs);
• DAS;
• Datenzentren.

US-Mobilfunknetzbetreiber haben sich geschützt, indem sie Sale-Leaseback-Verträge für Kernanlagen mit verschiedenen Gegenparteien abgeschlossen haben. Als AT&T zum Beispiel 2019 weitere 1.000 Masten verkaufte, verkaufte es diese nicht an Crown Castle (das 2013 9.100 seiner Masten gekauft hatte). Stattdessen schloss es ein Geschäft mit Peppertree ab. Als Verizon 2015 beschloss, ein Sale-Leaseback-Geschäft über 650 Mio. $ für sein Betriebszentrum in New Jersey einzugehen, tat es dies mit Mesirow Financial und nicht mit American Tower. Europäische Mobilfunknetzbetreiber sollten in ähnlicher Weise Gegenparteien in Betracht ziehen, die nicht bereits ihr Mastportfolio kontrollieren. Um die dritte Welle zu vollenden (optimale Spezialisierung ohne Aufgabe der Kontrolle), könnten MNOs den Verkauf von Grundstücken an TIP in Erwägung ziehen und gleichzeitig den Verkauf von Stahl, Ausrüstung oder sogar Gebäuden auf dem geleasten Grundstück an Dritte weiterverfolgen. Maximale Erlöse, maximale Kontrolle.

TIP-Angebot

TIP verfügt über das bei weitem erfahrenste Team auf dem Gebiet der Mobilien-Leasing-Investitionen:

• In den Jahren 2000-2009 beriet Herr Overman Fortune 500-Unternehmen bei Leasingfinanzierungen im Wert von mehr als 4 Milliarden Dollar;
• In den Jahren 2010-2019 hat Herr Overman die Investition in Mobilien-Leasing nach amerikanischem Vorbild internationalisiert und mehr als 6.000 Transaktionen (im Wert von weiteren 1 Mrd. $) abgeschlossen.

Mit TIP sind Herr Overman und sein schnell wachsendes Team dabei, diese beeindruckende Erfolgsbilanz als Vordenker und Innovator in diesem Bereich weiter zu verbessern und zu beschleunigen.