Che cos'è la Terza Onda?

Che cos’è la Terza Onda nell’infrastruttura delle telecomunicazioni?

In economia, la divisione del lavoro si riferisce alla separazione dei compiti all’interno di un sistema economico o di un’organizzazione, consentendo ai partecipanti di specializzarsi. La specializzazione nelle infrastrutture di telecomunicazione è emersa per la prima volta negli Stati Uniti a metà degli anni ’90, quando i dirigenti di tre aziende (American Radio, Castle Towers e Steve Bernstein Associates) hanno riconosciuto il valore di sfruttare il potenziale delle torri vendendo spazi a più inquilini. Tutte e tre le aziende hanno fondato delle società di torri, che sono note ancora oggi: American Tower, Crown Castle e SBA Communications.

La forza nascosta delle infrastrutture passive

Negli Stati Uniti, gli operatori di rete mobile (MNO) si sono presto resi conto che si occupano della vendita di voce e dati e che l’infrastruttura di telecomunicazione passiva non è il fulcro della loro attività. Le società di torri indipendenti, per le quali la gestione dell’infrastruttura di telecomunicazione passiva è un’attività principale, hanno in genere una maggiore esperienza nell’identificare le efficienze e nel ridurre le spese operative (OPEX). Inoltre, le società di torri tendono ad avere un costo del capitale più basso rispetto agli MNO e hanno maggiori rapporti di co-locazione (condivisione di siti) sui loro tralicci. EY-Parthenon ha dimostrato che un tipico punto di presenza (PoP) gestito da una società di torri indipendente è più efficiente del 46% rispetto a quello gestito da un MNO.

Tutti e tre i grandi MNO statunitensi hanno dismesso la loro infrastruttura passiva. Di conseguenza, tutti i grandi MNO statunitensi hanno venduto (o affittato) i loro tralicci a società di infrastrutture: nel 2012, Crown Castle ha pagato a T-Mobile 2,4 miliardi di dollari per un accordo a lungo termine che prevedeva 7.200 tralicci (alcuni venduti, altri affittati). Allo stesso modo, nel 2013, Crown Castle ha pagato ad AT&T 4,85 miliardi di dollari per un contratto di locazione a lungo termine di 9.100 antenne. Nel 2015, American Tower ha pagato a Verizon Wireless 5,1 miliardi di dollari per un contratto di locazione a lungo termine di 11.300 antenne. Sono state concluse anche molte transazioni più piccole.

L’Europa ha seguito l’esempio. Negli ultimi anni, anche gli MNO europei hanno iniziato a vendere. Alcuni hanno iniziato con il passo (meno efficiente) di creare società di torri controllate da MNO (Deutsche Funkturm, Telxius, Vantage, TOTEM). Ma altri hanno fatto il ‘salto’ verso una specializzazione completa. Ad esempio, in Spagna, gli MNO (Telefonica, Yoigo, Masmovil e Orange) hanno venduto quasi 8.000 torri a Cellnex negli ultimi dieci anni. In Francia, Bouygues ha venduto più di 6.000 torri a Cellnex e FPS Towers, mentre Iliad ha venduto il 70% del suo portafoglio torri a Cellnex. In Italia, Wind ha venduto 7.400 torri a Cellnex e CK Hutchison ha venduto altre 8.900 torri a Cellnex. Nel Regno Unito, Cellnex ha recentemente acquisito Arqiva, insieme a 6.000 tralicci da CK Hutchison.

Tre onde nelle infrastrutture di telecomunicazione

Si potrebbero immaginare questi sviluppi come “onde”. La prima ondata sarebbe lo sviluppo iniziale delle reti da parte degli stessi MNO. La seconda ondata sarebbe la vendita di infrastrutture passive alle società di torri.

La Terza Onda è iniziata anche negli Stati Uniti. Wireless Capital Partners (WCP), il primo aggregatore di locazioni a terra di telecomunicazioni negli Stati Uniti, è stato fondato nel 2001. Unison Site Management (Unison) l’ha seguito a breve, nel 2003. Unison ha migliorato il modello di WCP in quanto ha iniziato ad acquisire “servitù di telecomunicazione” piuttosto che semplici interessi di locazione (e si è scoperto che le servitù di telecomunicazione, che sono diritti di proprietà più forti, hanno fatto meglio nel 2009-2010, durante quella che è diventata nota come la Grande Recessione). Il signor Overman, all’epoca avvocato specializzato in fiscalità internazionale e finanza strutturata, ha aiutato per la prima volta un’azienda di nome MD7 a entrare nel settore dell’aggregazione di locazioni di siti nel 2004, lo stesso anno in cui è stato fondato Communications Capital Group (ora TowerPoint). Telecom Lease Advisors (ora Lease Advisors) è stata fondata nel 2008. Infine, Overman ha fondato Wireless Infrastructure Partners (WIP) nel 2009 e Landmark Dividend nel 2010.

Portare l’investimento in leasing di siti mobili in stile statunitense a livello globale

Il signor Overman e il suo team di WIP hanno portato l’investimento in leasing di siti mobili in stile statunitense a livello internazionale. Dopo aver chiuso circa 1.000 investimenti in leasing di siti mobili negli Stati Uniti, il signor Overman e la società da lui fondata, WIP, hanno innanzitutto portato l’aggregazione di leasing di siti mobili in stile statunitense a livello internazionale. Si trattava di un passo logico, perché la concorrenza tra gli aggregatori di leasing statunitensi stava riducendo i margini. Gli aggregatori erano in competizione su circa 300.000 siti negli Stati Uniti, ma il mercato internazionale, che comprendeva diversi milioni di siti, era in gran parte inesplorato. Inoltre, il signor Overman aveva una doppia cittadinanza europea/statunitense, era nato e cresciuto nei Paesi Bassi (una delle società più aperte e multiculturali del mondo) ma aveva ricevuto una formazione professionale negli Stati Uniti (presso la Georgetown Law School e la sua School of Foreign Service).

Il signor Overman ha applicato l’approccio di WCP, che prevede l’acquisto di locazioni in giurisdizioni di common law (Australia, Canada, Regno Unito), dove non esistono le “servitù lorde” di tipo Unison. Ha poi sostituito le servitù con il concetto (originariamente romano e ben collaudato) di usufrutto nei Paesi di diritto civile (Francia, Spagna, Italia, Messico, Brasile, Cile e Colombia). Altre giurisdizioni richiedevano un approccio più personalizzato. Overman ha supervisionato l’investimento in circa 6.000 siti in 20 Paesi in meno di un decennio. Landmark Dividend e Lease Advisors hanno seguito il signor Overman solo nelle giurisdizioni di lingua inglese (Canada e Australia). Ma in tutto il resto del mondo, il signor Overman ha affrontato (e continua ad affrontare) poca o nessuna concorrenza. In TIP, il signor Overman continua ad innovare, espandendosi in nuovi mercati come la Danimarca e la Repubblica Ceca, con altre giurisdizioni e classi di attività già pianificate.

Le società di torri come strategia di uscita

Sebbene la Third Wave fosse nuova sia per gli MNO che per le società di torri, le società di torri sono diventate rapidamente la “strategia di uscita” per gli aggregatori di locazione. American Tower ha acquistato 1.800 investimenti di locazione di siti da Unison nel 2011 (e Unison è uscita dallo spazio). Crown Castle ne ha acquistati 2.300 da WCP nel 2012 (e anche WCP non è più attiva). InSite Wireless Group ha acquisito Lease Advisors nel 2014 e successivamente è stato acquisito da American Tower nel 2020. Landmark Dividend è stato acquisito da Digital Bridge nel 2021.

I partner dell’infrastruttura di telecomunicazione di nuovo in prima linea

L’acquisizione di oltre 6.000 locazioni di siti mobili da parte di Overman e dei suoi team ha permesso agli investitori di WIP di quotarsi in borsa nel 2020. Overman ha fondato Telecom Infrastructure Partners (TIP) nel febbraio del 2020. Ha immediatamente cercato e ottenuto l’impegno di capitale necessario per aiutare a spingere la Terza Onda alla sua logica conclusione (350 milioni di dollari in azioni, che, in combinazione con il debito, forniranno a TIP oltre 1 miliardo di dollari da investire). Dopo un anno sabbatico di 18 mesi, il signor Overman ha lanciato le operazioni di TIP il 1° settembre 2021.

La specializzazione è il risultato logico della Terza Onda

La conclusione logica della Terza Onda è, ovviamente, un’ulteriore divisione del lavoro e dell’efficienza. Qualche anno fa, un dirigente di American Tower, con cui il signor Overman ha negoziato programmi di investimento per l’affitto di siti sponsorizzati dagli affittuari in tutta l’America Latina, ha detto la cosa migliore: “Gli operatori wireless dovrebbero specializzarsi in voce e dati, le aziende di torri dovrebbero specializzarsi in acciaio e gli aggregatori di locazioni dovrebbero specializzarsi in terreni”.

Il problema è stato che gli investitori in leasing di siti mobili hanno cercato il “lato positivo” associato all’acciaio, invece di riconoscere che gli investimenti in leasing di siti mobili assomigliano agli investimenti in leasing “Triple Net” in altre classi di attività: mentre le società di torri mantengono i loro prezzi azionari perseguendo la crescita (organicamente, facendo pressione sugli MNO per ottenere affitti più elevati e co-locando altri inquilini, oltre che attraverso M&A), un aggregatore di leasing ben gestito ha una completa “congruenza di obiettivi” con i suoi inquilini, gli MNO e le società di torri. Entrambe le parti cercano flussi di affitto a lungo termine, prevedibili e “obbligazionari”.

TIP è pronta a essere controllata al 100%

Per questo motivo, TIP è pronta a essere controllata al 100% dai suoi affittuari, gli MNO e le società di torri. Il nostro modello di business consiste nell’investire in locazioni di siti di telefonia mobile “come li troviamo”. Non siamo investitori di tipo venture capital che cercano di massimizzare il rendimento di una tranche limitata di investimenti attraverso una rinegoziazione aggressiva. Al contrario, stiamo costruendo un portafoglio globale di alta qualità con flussi di cassa prevedibili a lungo termine – come un’obbligazione, non un’azione. TIP è pronta a rinunciare a ogni opportunità di rinegoziazione, stipulando con i suoi affittuari contratti di locazione migliorati (o contratti di locazione master) che sono co-terminati con l’investimento di TIP. Ciò significa che gli MNO e le società di torri ottengono i prezzi e i termini e le condizioni operative che desiderano, senza doversi preoccupare di una rinegoziazione. TIP cercherà di ottenere un rendimento ragionevole, sul quale sarà totalmente trasparente.

A margine, questo approccio è identico a quello adottato da WCP, Unison e Landmark Dividend. Gli MNO statunitensi hanno lavorato con questi aggregatori di locazioni per salvaguardare i siti strategici in base a termini e condizioni prevedibili. Non ha senso per un investitore di locazione di siti negoziare in modo aggressivo con grandi affittuari quotati in borsa e ben capitalizzati. E ha ancora meno senso farlo in diverse giurisdizioni su più continenti.

Tre esempi della Terza Onda

TIP continuerà e migliorerà il track record di Overman acquisendo locazioni di siti mobili (e centri di commutazione mobile, DAS e centri dati) in modo indipendente e ad un ritmo rapido. Ma TIP è ben posizionata per aiutare gli MNO e le società di torri a specializzarsi ulteriormente, completando così la Terza Onda. Ecco alcuni esempi:

1°: Programmi di premio di locazione sponsorizzati dagli inquilini

TIP può contribuire a creare un “win-win” tra, da un lato, i proprietari di immobili e, dall’altro, gli MNO e le società di infrastrutture. Questo perché la capacità di TIP di pagare premi di locazione significativi e anticipati ai proprietari di immobili NON dipende dalla rinegoziazione del contratto di locazione del sito al momento del rinnovo. Invece, TIP sfrutta il fatto che il proprietario dell’immobile affronta un “rischio binario”: o il contratto di locazione del sito mobile paga l’affitto (“1”) o viene risolto (“0”). TIP, ovviamente, affronta il rischio di portafoglio (piuttosto che il rischio binario): se un particolare contratto di locazione di un sito viene risolto, TIP è coperta da migliaia di altri contratti di locazione di siti. Logicamente, ciò significa che esiste sempre un prezzo di pagamento interessante sia per TIP che per il proprietario dell’immobile. In un mondo razionale, il 100% dei proprietari di siti dovrebbe vendere! L’attrattiva dei premi di locazione è stata confermata dal mercato, con oltre 25.000 investimenti in locazione di siti in tutto il mondo.

L’MNO o la società di infrastrutture vince soprattutto in questo scenario, perché TIP è pronta a stipulare un contratto di locazione migliorato (o un accordo per siti multipli, MSA) che offre all’MNO tutta la flessibilità operativa che desidera (ad esempio, il linguaggio “espansione dell’uso” e “espansione dei locali” per supportare i roll-out 5G), insieme a ragionevoli riduzioni dell’affitto. L’MNO o la società di infrastrutture controllano TIP e il proprietario dell’immobile al 100%, perché il contratto di locazione avanzata o l’MSA sono co-terminati con l’investimento di TIP. TIP non avrà mai la possibilità di rinegoziare – e l’MNO o la società di infrastrutture potranno comunque rescindere il contratto come richiesto.

2°: Superare l’impasse derivante dal Codice delle Comunicazioni Elettroniche del Regno Unito del 2017

Nel Regno Unito, la riforma del Codice delle Comunicazioni Elettroniche (ECC) è stata concepita per contribuire a raggiungere una copertura ubiqua e una maggiore capacità, in particolare in relazione al 5G. Gli operatori di telefonia mobile hanno utilizzato il Codice per ottenere riduzioni (talvolta drammatiche) degli affitti, e i proprietari di immobili hanno reagito.

Abbiamo già assistito a un numero maggiore di decisioni giudiziarie in base al Codice del 2017 rispetto ai 30 anni in cui era in vigore il Codice precedente, e il Tribunale ha messo in guardia dai ritardi. Il Governo sta valutando se sia necessario apportare delle modifiche, ma la Law Society afferma che le modifiche al Codice e alle procedure sono insufficienti.

Ofcom consiglia alle parti di cercare un accordo e noi di TIP riteniamo di poterla aiutare. Oltre 25.000 investimenti di locazione di siti in tutto il mondo hanno dimostrato che i proprietari di siti mobili apprezzano i premi di locazione. Nel Regno Unito sono stati pagati migliaia di premi di locazione di siti. Come indicato sopra, la disponibilità di TIP a pagare premi di locazione significativi NON dipende dagli aumenti futuri dell’affitto. Infatti, siamo disposti ad accettare diminuzioni dell’affitto, come previsto dal nuovo ECC. Il nostro modello di business si basa su flussi di cassa a lungo termine, prevedibili e “obbligazionari”, indipendentemente dalla loro natura specifica. Il nostro rendimento NON dipende da un “upside” futuro e negoziato.

Inoltre, non abbiamo preso posizione rispetto al nuovo ECC, per cui possiamo contribuire a “rompere l’impasse” tra, da un lato, i proprietari dei siti e, dall’altro, gli MNO e le società di infrastrutture. Il nostro basso costo del capitale ci consente di pagare premi di locazione significativi ai proprietari dei siti, offrendo al contempo agli MNO e alle società di infrastrutture i vantaggi che cercano nell’ambito del nuovo ECC.

TIP è solo un facilitatore ed è disposta a essere controllata al 100% da un contratto. Il nostro compito è fornire il capitale per “rompere l’impasse”.

3°: Vendita di terreni e infrastrutture – leasing

Il processo di vendita e leasing è semplice. TIP acquisisce i diritti sulla proprietà, come proprietà libera o attraverso un contratto di testa o di usufrutto. TIP affitta poi la proprietà all’MNO, che mantiene il controllo al 100% su TIP.

L’MNO utilizza i proventi come desidera in attività “core” redditizie, come il lancio di tecnologie. I vantaggi del finanziamento sale-leaseback sono molteplici:

• Recuperare le spese di capitale precedenti (CapEx) mantenendo il controllo al 100%;
• Ottenere il 100% del valore dell’attività (nessun rapporto prestito/valore);
• Migliorare il rapporto debito/equity, evitando di far scattare i covenant sul debito;
• Più flessibile del finanziamento del debito (durata di 10-30 anni);
• Trasforma un’attività ammortizzabile in contanti.
• Proteggere l’attività da acquirenti terzi indipendenti.

L’ORM manterrà il controllo completo sull’attività. TIP è una controparte puramente finanziaria, non un concorrente. I nostri accordi di leasing sono “Triple-Net” e “simili a obbligazioni”. L’MNO blocca i prezzi, i termini e le condizioni – non ci sarà alcuna rinegoziazione. Monetizzare:

• Alberi;
• Centri di commutazione mobile (MSC);
• DAS;
• Centri dati.

Gli MNO statunitensi si sono protetti stipulando contratti di vendita-leaseback di asset core con varie controparti. Ad esempio, quando AT&T ha venduto altri 1.000 piloni nel 2019, non li ha venduti a Crown Castle (che aveva acquistato 9.100 dei suoi piloni nel 2013). Ha invece concluso un accordo con Peppertree. Allo stesso modo, quando Verizon ha deciso di stipulare una vendita-leaseback da 650 milioni di dollari del suo centro operativo nel New Jersey nel 2015, lo ha fatto con Mesirow Financial piuttosto che con American Tower. Gli MNO europei dovrebbero considerare allo stesso modo le controparti che non controllano già i loro portafogli di alberi. Infatti, per completare la Terza Onda (specializzazione ottimale senza rinunciare al controllo), gli MNO possono prendere in considerazione la vendita di leasing del terreno con TIP, perseguendo al contempo la vendita di leasing dell’acciaio, delle attrezzature o persino degli edifici in cima al terreno affittato con terze parti. Massimo ricavo, massimo controllo.

Offerta TIP

TIP offre il team di gran lunga più esperto nel settore degli investimenti in leasing di siti mobili:

• Nel periodo 2000-2009, Overman ha assistito aziende Fortune 500 in oltre 4 miliardi di dollari di finanziamenti di leasing “big ticket”;
• Nel periodo 2010-2019, Overman ha portato l’investimento in leasing di siti mobili in stile statunitense a livello internazionale, chiudendo oltre 6.000 transazioni (per un valore di un altro miliardo di dollari).

Con TIP, Overman e il suo team in rapida espansione stanno ulteriormente migliorando e accelerando questo impressionante curriculum di leader di pensiero e innovatori nel settore.