Qu'est-ce que la troisième vague ?

Qu’est-ce que la troisième vague dans le domaine des infrastructures de télécommunications ?

En économie, la division du travail fait référence à la séparation des tâches au sein d’un système ou d’une organisation économique, ce qui permet aux participants de se spécialiser. La spécialisation dans les infrastructures de télécommunications est apparue pour la première fois aux États-Unis au milieu des années 1990, lorsque les dirigeants de trois entreprises (American Radio, Castle Towers et Steve Bernstein Associates) ont reconnu la valeur de l’exploitation du potentiel des tours en vendant de l’espace à plusieurs locataires. Les trois entreprises ont créé des sociétés de tours, qui sont encore connues aujourd’hui : American Tower, Crown Castle et SBA Communications.

La force cachée de l’infrastructure passive

Aux États-Unis, les opérateurs de réseaux mobiles (ORM) ont rapidement compris que leur activité consistait à vendre de la voix et des données, et que l’infrastructure de télécommunications passive n’était pas vraiment au cœur de leur activité. Les sociétés de pylônes indépendantes, pour lesquelles la gestion de l’infrastructure de télécommunications passive est une activité principale, ont généralement plus d’expérience dans l’identification des gains d’efficacité et la réduction des dépenses d’exploitation (OPEX). En outre, les sociétés de pylônes tendent à avoir un coût du capital inférieur à celui des ORM, et elles ont des ratios de colocalisation (partage de sites) plus élevés sur leurs pylônes. EY-Parthenon a montré qu’un point de présence typique géré par une société de pylônes indépendante est 46 % plus efficace qu’un point de présence géré par un opérateur de réseau mobile.

Les trois grands ORM américains ont cédé leur infrastructure passive. Enconséquence, tous les grands ORM américains ont vendu (ou loué) leurs pylônes à des sociétés d’infrastructure: en 2012, Crown Castle a payé 2,4 milliards de dollars à T-Mobile pour un accord à long terme portant sur 7 200 pylônes (certains vendus, d’autres loués). De même, en 2013, Crown Castle a payé 4,85 milliards de dollars à AT&T pour la location à long terme de 9 100 pylônes. En 2015, American Tower a payé 5,1 milliards de dollars à Verizon Wireless pour la location à long terme de 11 300 pylônes. De nombreuses transactions plus modestes ont également été conclues.

L’Europe a suivi le mouvement. Ces dernières années, les ORM européens ont également commencé à vendre. Certains ont commencé par créer des sociétés de pylônes contrôlées par les ORM (Deutsche Funkturm, Telxius, Vantage, TOTEM), ce qui est moins efficace. Mais d’autres ont fait le « saut » vers une spécialisation complète. Par exemple, en Espagne, les ORM (Telefonica, Yoigo, Masmovil et Orange) ont vendu près de 8 000 pylônes à Cellnex au cours de la dernière décennie. En France, Bouygues a vendu plus de 6 000 pylônes à Cellnex et FPS Towers, et Iliad a vendu 70 % de son portefeuille de pylônes à Cellnex. En Italie, Wind a vendu 7 400 pylônes à Cellnex et CK Hutchison a vendu 8 900 autres pylônes à Cellnex. Au Royaume-Uni, Cellnex a récemment acquis Arqiva, ainsi que 6 000 pylônes de CK Hutchison.

Trois vagues dans l’infrastructure des télécommunications

On pourrait imaginer ces développements comme des « vagues ». La première vague serait le développement initial des réseaux par les ORM eux-mêmes. La deuxième vague serait la vente d’infrastructures passives à des sociétés de tours.

La troisième vague a également commencé aux États-Unis. Wireless Capital Partners (WCP), le premier agrégateur de baux fonciers dans le secteur des télécommunications aux États-Unis, a été créé en 2001. Unison Site Management (Unison) a suivi peu après, en 2003. Unison a amélioré le modèle de WCP en commençant à acquérir des « servitudes de télécommunications » plutôt que de simples intérêts locatifs (et il s’est avéré que les servitudes de télécommunications, qui sont des droits de propriété plus solides, se sont mieux comportées en 2009-2010 pendant ce que l’on a appelé la Grande Récession). M. Overman, qui était à l’époque avocat spécialisé en fiscalité internationale et en financement structuré, a d’abord aidé une société appelée MD7 à entrer dans le secteur de l’agrégation des baux de sites en 2004, l’année même de la création de Communications Capital Group (aujourd’hui TowerPoint). Telecom Lease Advisors (aujourd’hui Lease Advisors) a été créée en 2008. Enfin, M. Overman a créé Wireless Infrastructure Partners (WIP) en 2009, puis Landmark Dividend en 2010.

L’investissement en location de sites mobiles à l’américaine à l’échelle mondiale

M. Overman et son équipe de WIP ont donné à l’investissement en location de sites mobiles à l’américaine une dimension internationale. Après avoir conclu environ 1 000 investissements de location de sites mobiles aux États-Unis, M. Overman et la société qu’il a fondée, WIP, ont d’abord lancé l’agrégation de location de sites mobiles de style américain à l’échelle internationale. Il s’agissait d’une étape logique, car la concurrence entre les agrégateurs de contrats de location américains réduisait les marges. Les agrégateurs se disputaient environ 300 000 sites aux États-Unis, mais le marché international, qui comptait plusieurs millions de sites, était largement inexploré. En outre, M. Overman avait la double nationalité européenne et américaine. Il était né et avait grandi aux Pays-Bas (l’une des sociétés les plus ouvertes et les plus multiculturelles au monde), mais avait suivi une formation professionnelle aux États-Unis (à la Georgetown Law School et à la School of Foreign Service).

M. Overman a appliqué l’approche du WCP consistant à acheter des baux dans des juridictions de common law (Australie, Canada, Royaume-Uni), où les « servitudes brutes » de type Unison n’existent pas. Il a ensuite remplacé les servitudes par le concept (à l’origine romain et bien usé) d’usufruits dans les pays de droit civil (France, Espagne, Italie, Mexique, Brésil, Chili et Colombie). D’autres juridictions ont nécessité une approche plus personnalisée. M. Overman a supervisé l’investissement d’environ 6 000 sites dans 20 pays en moins d’une décennie. Landmark Dividend and Lease Advisors a suivi M. Overman uniquement dans les pays anglophones (Canada et Australie). Mais partout ailleurs dans le monde, M. Overman a été confronté (et continue de l’être) à une concurrence faible, voire inexistante. Chez TIP, M. Overman continue d’innover, en s’implantant sur de nouveaux marchés tels que le Danemark et la République tchèque, et en prévoyant déjà d’autres juridictions et classes d’actifs.

Les sociétés de tours comme stratégie de sortie

Bien que la troisième vague ait été nouvelle pour les ORM et les sociétés de tours, ces dernières sont rapidement devenues la « stratégie de sortie » des agrégateurs de baux. American Tower a acheté 1 800 investissements de location de sites à Unison en 2011 (et Unison s’est retiré de l’espace). Crown Castle a acheté 2 300 sites à WCP en 2012 (et WCP n’est plus actif). InSite Wireless Group a acquis Lease Advisors en 2014 et a ensuite été racheté par American Tower en 2020. Landmark Dividend a été racheté par Digital Bridge en 2021.

Les partenaires de l’infrastructure des télécommunications à nouveau à l’avant-garde

L’acquisition de plus de 6 000 baux de sites mobiles par M. Overman et ses équipes a permis aux investisseurs de WIP d’entrer en bourse en 2020. M. Overman a créé Telecom Infrastructure Partners (TIP) en février 2020. Il a immédiatement cherché et obtenu l’engagement de capital nécessaire pour aider à pousser la troisième vague jusqu’à sa conclusion logique (350 millions de dollars en capitaux propres, qui, combinés à la dette, fourniront à TIP bien plus d’un milliard de dollars à investir). Après un congé sabbatique de 18 mois, M. Overman a lancé les opérations de TIP le 1er septembre 2021.

La spécialisation est l’aboutissement logique de la troisième vague

La conclusion logique de la troisième vague est, bien entendu, unedivision accrue du travail et de l’efficacité. Il y a quelques années, un cadre d’American Tower, avec qui M. Overman a négocié des programmes d’investissement en location de sites parrainés par des locataires dans toute l’Amérique latine, l’a très bien exprimé : « Les opérateurs sans fil devraient se spécialiser dans les services de télécommunications : « Les opérateurs sans fil devraient se spécialiser dans la voix et les données, les sociétés de tours devraient se spécialiser dans l’acier, et les agrégateurs de baux fonciers devraient se spécialiser dans les terrains.

Le problème est que les investisseurs en location de sites mobiles ont recherché la « hausse » associée à l’acier au lieu de reconnaître que les investissements en location de sites mobiles ressemblent aux investissements en location « Triple Net » dans d’autres catégories d’actifs : alors que les sociétés de tours maintiennent le prix de leurs actions en poursuivant la croissance (organiquement en faisant pression sur les ORM pour des loyers plus élevés et en colocalisant des locataires supplémentaires, ainsi que par des fusions et acquisitions), un agrégateur de location bien géré a une « congruence d’objectifs » complète avec ses locataires, les ORM et les sociétés de tours. Les deux parties recherchent des flux de loyers à long terme, prévisibles et semblables à des obligations.

TIP est prêt à être contrôlé à 100%.

C’est pourquoi TIP est prête à être contrôlée à 100 % par ses locataires, les ORM et les sociétés de pylônes. Notre modèle d’entreprise consiste à investir dans des contrats de location de sites mobiles « au fur et à mesure que nous les trouvons ». Nous ne sommes pas des investisseurs de type capital-risque qui cherchent à maximiser le rendement d’une tranche finie d’investissements par le biais d’une renégociation agressive. Au contraire, nous construisons un portefeuille mondial de haute qualité, avec des flux de trésorerie prévisibles à long terme – comme une obligation, pas comme une action. TIP est prêt à renoncer à toute possibilité de renégociation en concluant avec ses locataires des baux améliorés (ou des contrats de bail principaux) qui coïncident avec l’investissement de TIP. Cela signifie que les ORM et les sociétés de tours obtiennent les prix et les conditions d’exploitation qu’ils souhaitent, sans avoir à se soucier d’une quelconque renégociation. TIP cherchera à obtenir un rendement raisonnable, en toute transparence.

Soit dit en passant, cette approche est identique à celle adoptée par WCP, Unison et Landmark Dividend. Les ORM américains ont travaillé avec ces agrégateurs de baux pour sauvegarder des sites stratégiques dans des conditions prévisibles. Il est absurde pour un investisseur en location de sites de négocier agressivement avec des locataires importants, cotés en bourse et bien capitalisés. Il est encore moins logique de le faire dans de nombreuses juridictions sur plusieurs continents.

Trois exemples de la troisième vague

TIP poursuivra et améliorera les résultats obtenus par M. Overman en acquérant des baux de sites mobiles (et des centres de commutation mobiles, des DAS et des centres de données) de manière indépendante et à un rythme rapide. Mais TIP est bien placé pour aider les ORM et les sociétés de tours à se spécialiser davantage, complétant ainsi la troisième vague. Voici quelques exemples :

1er : Programmes de primes de location parrainés par les locataires

TIP peut contribuer à créer une situation « gagnant-gagnant » entre, d’une part, les propriétaires immobiliers et, d’autre part, les ORM et les sociétés d’infrastructure. En effet, la capacité de TIP à payer d’emblée des primes de location significatives aux propriétaires ne dépend PAS de la renégociation du bail du site au moment du renouvellement. Au contraire, TIP profite du fait que le propriétaire est confronté à un « risque binaire » : soit le bail du site mobile rapporte un loyer (« 1 »), soit il est résilié (« 0 »). Bien entendu, TIP est confronté à un risque de portefeuille (plutôt qu’à un risque binaire) : si un contrat de location de site particulier est résilié, TIP est couvert par des milliers d’autres contrats de location de site. Logiquement, cela signifie qu’il y a toujours un prix de paiement qui est intéressant à la fois pour TIP et pour le propriétaire du site. Dans un monde rationnel, 100 % des propriétaires de sites devraient vendre ! L’attrait des primes de location a été confirmé sur le marché, avec plus de 25 000 investissements de location de sites réalisés dans le monde entier.

L’opérateur de réseau mobile ou la société d’infrastructure est le principal gagnant dans ce scénario, car TIP est prêt à conclure un bail amélioré (ou un accord de site multiple, MSA) qui offre à l’opérateur de réseau mobile toute la flexibilité opérationnelle qu’il souhaite (par exemple, « expansion de l’utilisation » et « expansion des locaux » pour soutenir les déploiements de la 5G), ainsi que des réductions de loyer raisonnables. L’opérateur de réseau mobile ou la société d’infrastructure contrôle TIP et le propriétaire à 100 %, car le bail amélioré ou l’accord de services de gestion est co-terminé avec l’investissement de TIP. TIP n’aura jamais la possibilité de renégocier – et l’opérateur de réseau mobile ou la société d’infrastructure sera toujours en mesure de résilier le contrat si nécessaire.

2e : Sortir de l’impasse résultant du code britannique des communications électroniques de 2017

Au Royaume-Uni, la réforme du code des communications électroniques (ECC) a été conçue pour aider à atteindre une couverture omniprésente et une capacité accrue – en particulier en ce qui concerne la 5G. Les opérateurs de téléphonie mobile ont utilisé le code pour obtenir des réductions de loyer (parfois spectaculaires), et les propriétaires ont riposté.

Nous avons déjà vu plus de décisions de justice sous le Code 2017 que pendant les 30 années où le Code précédent était en vigueur, et le Tribunal a mis en garde contre les retards. Le gouvernement cherche à savoir si des changements pourraient être nécessaires, mais la Law Society déclare que les changements apportés au Code et aux procédures sont insuffisants.

L’Ofcom conseille aux parties de rechercher un accord, et TIP pense pouvoir les y aider. Plus de 25 000 investissements de location de sites dans le monde entier ont montré que les propriétaires de sites mobiles apprécient les primes de location. Des milliers de primes de location de site ont été payées au Royaume-Uni. Comme indiqué ci-dessus, la volonté de TIP de payer des primes de location significatives ne dépend PAS des futures augmentations de loyer. En fait, nous sommes prêts à accepter des baisses de loyer comme le prévoit le nouvel ECC. Notre modèle d’entreprise est basé sur des flux de trésorerie à long terme, prévisibles et de type obligataire, quelle que soit leur nature spécifique. Notre rendement ne dépend PAS d’un futur « upside » négocié.

Nous n’avons pas non plus pris position par rapport au nouvel ECC, de sorte que nous pouvons aider à « sortir de l’impasse » entre, d’une part, les propriétaires de sites et, d’autre part, les ORM et les sociétés d’infrastructure. Notre faible coût du capital nous permet de payer des primes de location significatives aux propriétaires de sites, tout en offrant aux ORM et aux sociétés d’infrastructure les avantages qu’ils recherchent dans le cadre du nouvel ECC.

TIP n’est qu’un facilitateur et est prêt à être contrôlé à 100 % dans le cadre d’un contrat. Notre tâche consiste à fournir le capital nécessaire pour « sortir de l’impasse ».

3ème : Vente de terrains et d’infrastructures – cession-bail

Le processus de cession-bail est simple. TIP acquiert des droits sur un bien immobilier, en pleine propriété ou par le biais d’un bail principal ou d’un usufruit. TIP loue ensuite le bien à l’ORM, qui conserve le contrôle à 100 % de TIP.

L’ORM utilise les recettes comme il le souhaite dans des activités « de base » rentables, telles que les déploiements technologiques. Le financement par cession-bail présente de nombreux avantages :

• Récupérer les dépenses d’investissement antérieures (CapEx) tout en conservant le contrôle à 100 % ;
• Obtenir 100 % de la valeur de l’actif (pas de ratio prêt/valeur) ;
• Améliorer les ratios d’endettement, éviter de déclencher des clauses restrictives ;
• Plus souple que le financement par emprunt (durée de 10 à 30 ans) ;
• Transformez un actif amortissable en liquidités.
• Protégez l’actif contre les acheteurs tiers indépendants.

L’ORM conserve le contrôle total de l’actif. TIP est une contrepartie purement financière, pas un concurrent. Nos contrats de location sont de type « Triple-Net » et « obligataire ». L’ORM bloque les prix, les termes et les conditions – il n’y aura pas de renégociation. Monétisez :

• Mâts ;
• Centres de commutation mobiles (MSC) ;
• DAS ;
• Centres de données.

Les ORM américains se sont protégés en concluant des contrats de cession-bail d’actifs essentiels avec diverses contreparties. Par exemple, lorsque AT&T a vendu 1 000 pylônes supplémentaires en 2019, il ne les a pas vendus à Crown Castle (qui avait acheté 9 100 de ses pylônes en 2013). Elle a plutôt conclu un accord avec Peppertree. De même, lorsque Verizon a décidé de conclure une cession-bail de 650 millions de dollars pour son centre d’opérations du New Jersey en 2015, elle l’a fait avec Mesirow Financial plutôt qu’avec American Tower. Les ORM européens devraient également envisager des contreparties qui ne contrôlent pas déjà leurs portefeuilles de mâts. En fait, pour compléter la troisième vague (spécialisation optimale sans renoncer au contrôle), les ORM peuvent envisager de conclure des contrats de cession-bail de terrains avec TIP, tout en poursuivant la cession-bail d’acier, d’équipements ou même de bâtiments situés au-dessus des terrains loués avec des tiers. Un maximum de recettes, un maximum de contrôle.

L’offre de TIP

TIP offre de loin l’équipe la plus expérimentée dans le domaine de l’investissement en location de sites mobiles :

• De 2000 à 2009, M. Overman a conseillé des entreprises du Fortune 500 sur plus de 4 milliards de dollars de financements locatifs de grande envergure ;
• Entre 2010 et 2019, M. Overman a internationalisé l’investissement en location de sites mobiles à l’américaine, en concluant plus de 6 000 transactions (d’une valeur de plus d’un milliard de dollars).

Avec TIP, M. Overman et son équipe en pleine expansion continuent d’améliorer et d’accélérer ce parcours impressionnant en tant que leaders d’opinion et innovateurs dans ce domaine.